Fannie Mae e Freddie Mac: i giganti dei mutui "prime" ancora sotto pressione

Quando ho parlato delle aziende a vari stadi di crisi negli Stati Uniti ho dimenticato di citare i due elefanti nel bel mezzo del negozio di cristalli!

Le aziende sponsorizzate dal governo

Fannie Mae e Freddie Mac sono due aziende sponsorizzate dal governo americano (Government Sponsored Enterprises o GSE) che hanno la missione di agevolare la proprietà della casa per i cittadini americani. A questo fine funzionano come mega-finanziare di mutui all'ingrosso che comprano o assicurano dei pacchetti di mutui di alta qualità da banche e finanziare al dettaglio. Poiché le GSE vantano una garanzia implicita del governo americano possono farsi prestare denaro a tassi competitivi rispetto alle finanziarie private e questo vantaggio di tassi normalmente arriva giù giù fino al singolo mutuo. Di fatto uno dei tassi di interesse più importanti per l'economia americana è il tasso prime ossia quello applicato a chi possiede i requisiti minimi per essere finanziato dalle GSE.

L'effetto dell'esistenza delle GSE è quindi un abbassamento artificiale del tasso di interesse applicato alla maggior parte dei mutui grazia alla garanzia implicita del governo che ci si aspetta debba intervenire nel caso che le GSE dovessero fallire, ad esempio sull'onda della crisi immobiliare.

Tanto per dare una dimensione a questi due giganti, insieme finanziano circa $1.650 miliardi di mutui, hanno circa $1.600 miliardi di debiti, il tutto fondato su $50 miliardi di capitale (dati tratti da Google Finance aggiornati al marzo 2008, vedi FRE e FNM). Per chi non è pratico con l'effetto della leva finanziaria basti sapere che una perdita del 3% sul valore dei mutui finanziati è sufficiente a mandare le due aziende in tribunale. E questa è solo la punta dell'iceberg poiché in questo calcolo non sono considerati i mutui assicurati che, sulla base di un eccellente articolo del New York Times, ammontano a $2.100 miliardi per la sola Fannie Mae.

Ancora, come metro di paragone la Federal Reserve stima il debito complessivo delle famiglie legato a mutui immobiliari a circa $10.500 miliardi nel marzo 2008 (vedi Flow of Funds Accounts
of the United States, pag.8, la colonna Household Home mortgage), quindi la sola Fannie Mae finanzia o assicura poco meno del 30% dei mutui americani!

Ci sono alcuni problemi:

1. la garanzia è implicita nel senso che non c'è nessun obbligo da parte del governo americano a salvare le GSE in caso di fallimento, e senza la garanzia implicita si tratta solo di due aziende spaventosamente grandi e spaventosamente indebitate
2. per chi non lo avesse notato il mercato immobiliare americano sta colando a picco con la più autorevole stima dei prezzi delle case, l'S&P Case-Shiller National index, che misura un calo superiore al 15% dal picco raggiunto del 2005
3. si stima che più di un milione e mezzo di case siano state già pignorate (foreclosed) dalle banche che le stanno vendendo il più rapidamente possibile in un mercato terribile a prezzi inferiori al mutuo residuo, e che molti altri milioni di case saranno pignorate nei prossimi anni

Chiunque sapesse fare due più due sapeva che le GSE sarebbero diventate uno dei problemi senza soluzione della crisi finanziaria già durante il panico dell'agosto 2007, invece per mesi il governo e il parlamento americano hanno cercato di coinvolgere i due giganti nel salvataggio delle finanziarie private, rilassando ulteriormente una serie di parametri finanziari di controllo che già erano eccessivamente lassi.

Oggi improvvisamente gli investitori si sono accorti che le due aziende potrebero trovarsi nei guai. Per dirlo con CalculatedRisk: "La debolezza del mercato immobiliare è una cosa che fa notizia?"

IndyMac comincia a chiudere i battenti

Altra notizia fresca di giornata è che la palma di prima finanziaria di portata nazionale a chiudere i battenti sembra sia stata prenotata da IndyMac Bancorp dopo che l'acquisto di Cowntrywide Financial da parte di Bank of America è stato portato a termine nei giorni scorsi. Le notizie ufficiali parlano di dimezzamento della forza lavoro e la ricerca di un accordo con gli enti di controllo bancario per risolvere il problema di capitalizzazione. Il vento invece porta voci di rilevamento per mano dell'ente federale di assicurazione dei depositi FDIC alla chiusura di venerdì (anche qui e qui). Washington Mutual e Wachovia Bank attendono pazientemente il proprio turno.

In America si usa così, le banche falliscono il venerdì.